Charlotte Chang, Arizona Licensed Broker (BR698065000), gets this question a lot right now. One of her clients saw a comparable home listed under $600K on Redfin and wondered: is the market crashing? Here's the honest answer, with real numbers.
「曉青姐，最近房地產市場是不是價格崩跌？我看 Redfin 上面跟我家差不多大小的房子，現在市價都在 60 萬以下了！」
曉青姐最近的客人問起這個問題，我的回答是：如果這是你的自住房，就不需要擔心。
自住和投資不同，但既然問到了，曉青姐還是把數字攤開來說清楚：現在的狀況不是崩盤，是修正。
什麼叫「崩盤」？
2008 年那次就叫崩盤！房價在幾年內掉了 30%、40%、甚至 50%。Maricopa County 在那次危機裡，有超過 10,000 戶進入 pre-foreclosure（拍賣前階段）。出現大規模法拍、大量屋主負資產、銀行緊縮信貸才叫崩盤，現在的情況根本還不到這個程度。
雖然2026 年，Phoenix 的中位房價約 $450K-$458K，比一年前下降約 1.5%-2.4%，如果法拍件數跟前年比，2025 年第三季 Maricopa County 有 317 件 trustee deed，比第二季的 238 件多。
但這個數字跟 2009 年的 10,558 件比起來，連零頭都不到。
那現在是什麼情況？
2020 到 2022 年，Phoenix 的房價漲幅其實不太正常，那段時間的漲幅是疫情期間低利率、搶房潮、外地買家湧入造成的特殊現象，而現在房價正從那個不正常的高點，往合理的方向回落一點。
這只能算是「修正」（correction），不叫「崩盤」（crash）。
目前的市場狀況：
📊 庫存增加 — 比一年前多了約 12%-16%，買方有更多選擇
📊 成交天數變長 — 平均 56 天左右，比去年的 65-70 天快一些，但已經不是疫情期間「秒殺」的狀態
📊 成交價約是開價的 97.46% — 買家有一點議價空間，但不是大幅砍價
📊 就業市場依然強勁 — 這跟 2008 年完全不同。2008 年失業率飆升，大家付不出房貸。現在工作機會穩定，大家還是付得出房貸
那為什麼附近的房子都在 60 萬以下？
問這個問題的客人約一年前以 $660K 買進這棟房子，但現在 Redfin 上看到附近差不多大小的房子，發現市價都在 60 萬以下。
光看數字就差了 6 萬美金，確實會讓人覺得房價跌了，但其實這幾件事也要一起看才對：
第一，整體 Phoenix 市場過去一年大約下降 1.5%-2.4%，如果用這個比例計算，$660K 的房子，現在大概是 $644K-$650K 左右，並不是 60 萬以下。
第二，Redfin 上看到的「60 萬以下」，是演算法對附近房子的估價，不是這位客人房子的估價，更不是真實成交價。
第三，如果你是 2021 年到 2022 年中買房，其實算是買在市場高點，現在看到的價格確實可能比你當時的買價低一點。
但這不代表你「賠錢」，你剛好買在一個歷史性的高點，現在市場回到比較正常的水準，如果你是 2020 年之前，或 2023 年之後買的，那麼你現在的房屋價值高機率還是高於你的買價。
Redfin、Zillow 的估價準嗎？
看到 Redfin Estimate 或 Zillow 的 Estimate，覺得這就是你房子的「市價」？ 這真的誤會大了～
這些數字是電腦演算法算出來的，演算法是根據地址、坪數、房間數、社區的成交紀錄、附近房子的價格走勢來呈現價格在網頁上。
但是演算法看不到的太多了！
比如說，你有沒有重新裝修廚房、浴室？
後院的景觀，是隨便種草，還是花心思做過設計？
屋頂是 5 年前換的，還是快要到使用年限？
冷氣系統的年齡和效率？
室內的地板、油漆、燈具，是十年前的，還是最近更新過的？
這些細節會直接影響一棟房子的真實價值，但演算法卻不會將這些也列入計算，所以當你在 Redfin 上看到「附近差不多大的房子都市價 60 萬以下」，這個數字只是一個演算法的猜測，不是這些房子的真實成交價，更不是你家的真實價值。
兩棟坪數一樣的房子，可能因為裝修、維護狀況不同，實際市場價值差到 10%、20%，甚至更多。
如果想知道你家的真實市值該怎麼做？這需要實際看過房子，了解裡面的狀況，再對照最近的真實成交案例才準確。
這就是曉青姐能幫你做的事，而不是看一個演算法的數字就下結論。
曉青姐的真話
如果你買房子是為了自住，短期的價格波動其實沒什麼影響，房子的價值不是看你今天打開 Redfin 看到的數字，比起這些，你住在這裡的這些年過得好不好，還有將來你打算住多久才是重點。
但是如果你是投資人，或者最近正在考慮買賣才需要注意這些數字，現在是買方市場，買家有議價空間、有時間做功課、擁有更多的選擇，所以這對買家來說其實是好消息！
對賣家來說，決定價格則要仔細評估，因為疫情期間「隨便開價都有人搶」的時代已經一去不復返啦！
當然，不管你是哪一種情況，想知道自己房子現在的真實市值，或想了解你所在區域的具體數字，歡迎私訊曉青姐！
我幫你用真實的成交案例，和你一起評估房屋的價值，所以別再因為演算法呈現的數字擔心囉！
曉青姐，說真話的鳳凰城房產經紀人
Charlotte Chang — The Phoenix Realtor Who Tells You the Truth
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