Charlotte Chang，亞利桑那州持照經紀人（BR698065000）
我長期協助台灣及亞裔投資客，在鳳凰城地區尋找出租投資物件時，遇到 55+ 社區的物件時我都會先跟客戶說清楚，再決定要不要往下談。
投資客找到的房子
一位海外投資客準備了五十萬美金左右的預算，想買一間房出租，他看中的房子廚房剛翻新過，屋頂也新，價格又划算，都準備好要出價了，結果我調 HOA 文件一看，發現是55+ 社區。
通常這個時候我跟他說，先別急，我們先討論一下，因為不少客戶都是第一次聽到這個限制。台灣及亞裔投資客幾乎沒有遇過這種年齡限制的社區，大家也都是碰到了，才知道有這個東西。
55+ 到底是什麼意思
法律上規定每戶至少要有一位居住成員年滿 55 歲以上。這個規定寫在 HOA 條款裡，依據的是聯邦法律 Housing for Older Persons Act（HOPA）的豁免條款, 這條法律讓社區可以合法設定年齡限制。
因為法律有規定，所以我們不能靠著跟賣家談談就規避這個規則，而且未來這個要求也不會改變！
那你身為買方，需要年滿 55 歲嗎？
買方不需要年滿55歲喔！這是很多人搞混的地方，55+ 限制的是「入住」，不是「持有」。就算你自己不到 55 歲、人長年在海外、從沒打算自己住進去，一樣可以合法買下這間房子。
以很多投資客最愛問的 Sun City、Sun City West 為例; 這兩個社區離台積電（TSMC）鳳凰城廠區（Loop 303 與 I-17 交會處附近）大約十幾英里，車程二十到三十分鐘，算是西谷少數離廠區還算近、社區又成熟穩定的選擇。這裡買方本身完全沒有年齡限制，你可以先買下來出租，等自己到了 55 歲再搬進去住都可以。社區不能限制買賣方的年齡，但要合法住進去，家裡至少要有一位成員年滿 55 歲。
過戶之後，HOA 通常會請你（或未來的房客）簽一份「年齡切結書」，附上身分證明文件，證明這個單位至少有一位入住者年滿 55 歲，通常在成交後 30 到 60 天內完成。Sun City 的條款也規定，19 歲以下的人一年內不能連續住超過 90 天，社區還會不定期抽查, 這也是為什麼你開車經過會覺得特別安靜、路上幾乎看不到小孩在玩，這不是巧合，是規定執行出來的結果。
簡單來說：買賣沒有年齡門檻，但你租出去的房客一定要符合這個年齡條件。
你的房客會是誰
這是投資人真正該問的問題！你的房客只能是符合 55+ 條件的家庭，這代表：
- 可租的房客範圍比一般社區小很多
- 房客搬走後，空置期可能拉長
- 未來要賣的時候，買方範圍也一樣受限
- 增值速度通常比附近一般（無年齡限制）社區慢
不是完全不能投資，尤其現在人越來越長壽，55+ 社區的房子拿來出租，房客通常比較穩定、周轉率低。但這是跟一般單一家庭出租完全不同的投資邏輯，下手前一定要先搞清楚。
房子看起來很完美，但我寧願你簽約前就知道，而不是簽約後才發現跟想的不一樣。
如果你正在評估投資物件，歡迎找曉青姐談談，我們一起看看這個投資適不適合你！
曉青姐，說真話的鳳凰城房產經紀人 Charlotte Chang — The Phoenix Realtor Who Tells You the Truth
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