亞利桑那鳳凰城房地產：買樣品屋（Model Home）之前，先搞懂它跟台灣的樣品屋差在哪，還有「現況交屋」是什麼意思
在台灣，樣品屋通常是預售屋接待中心裡搭出來的展示空間，只能看不能買，銷售結束後常常就拆掉了，真正要買的房子當時還沒蓋好。
在亞利桑那，樣品屋是建商在社區裡真正蓋好的一間房子，專門給買家參觀，等社區賣得差不多，建商就會釋出樣品屋。房子已經裝修好，附的裝潢比其他新成屋的基本裝潢更好，買下來幾乎可以拎包入住。
最近帶客人在亞利桑那州鳳凰城看房，走進廚房一抬頭，就發現天花板的通風口是歪的。
這間房子 2021 年蓋好，2023 年由建商當作樣品屋（Model Home）賣給屋主，現在轉手再釋出，通風口卻一直沒有人修。
很多客人看美國的新建案，都會說「我要等樣品屋釋出」，這個想法其實不意外，樣品屋就是設計來讓人愛上的，升級建材、專業佈置，連燈光角度都算好了。
曉青姐先給結論：樣品屋可以買，但要當成用過的房子，也就是中古屋來買，買之前有3件事一定要知道。
美國的樣品屋跟一般新成屋差在哪
樣品屋跟一般的新成屋（New Construction）差在哪裡，看這張表就清楚：
比較項目 | 一般新成屋（New Construction） | 樣品屋（Model Home） |
|---|---|---|
房子狀態 | 多半要等施工完成，第一個住進去的人是你 | 已經蓋好，但可能被使用過好幾年 |
裝潢類型 | 到設計中心（Design Center）自己挑喜歡的風格 | 已經做好了，不能改 |
入住時間 | 要等好幾個月的施工期 | 可以很快過戶入住 |
家具 | 自己準備 | 有的建商附上，有的不附 |
曉青姐的建議：家具和窗簾這類家飾佈置沒有統一標準，曉青姐最近才幫客人買到一間家具全部附上的樣品屋，樣品屋裡會附上什麼一定要問清楚，白紙黑字寫進合約才算數！
第1件事：樣品屋是被使用好幾年的房子，不是全新的
樣品屋通常是整個社區最早蓋好、最晚賣出的房子，建商要一直用它接待看房的買家，等社區大部分的房子都賣掉，它才會釋出。曉青姐在鳳凰城看過的樣品屋，多半都展示了好幾年。
已經展示幾年的樣品屋會有以下這些問題：
- 人為痕跡：幾百、幾千位看房的人進進出出，每個抽屜都被拉開過很多次，每一寸地板都被踩過。
- 設備折舊：冷氣為了展示從沒停過，廚房設備天天被打開卻不一定有人保養，浴室每天都有人進去參觀。
- 裝潢磨損：地板磨損、門鉸鏈鬆動、油漆的細小刮痕、五金氧化，都是來看房的人這幾年留下的，跟你想像中的全新差很多。
- 地理位置：建商為了方便買家找到，通常把樣品屋蓋在社區入口或主要道路旁邊，進出社區的車輛、訪客、施工車和管理人員每天都會經過你家門口，噪音和隱私都要考慮進去。
曉青姐說真話：除了樣品屋原本的耗損，還可能有建商在蓋樣品屋時沒有處理的細節，就像開頭那個沒人修的通風口。
曉青姐建議你看房時親自檢查每一個通風口、門框和收邊，這些小地方最能看出房子被怎麼對待。也挑早上七點和晚上十點各去那個位置，感受銷售中心關門之後，每天住在這裡的真實狀況。
第2件事：跟建商買樣品屋是「現況交屋（As-Is）」，先簽約再驗屋，不能取消
「現況交屋（As-Is）」的意思是房子以目前的狀態賣給你，賣方不負責修繕，你買到的就是現在看到的樣子。台灣買中古屋時也常聽到這個說法。
曉青姐問過建商，建商的回覆是這樣的：
「我們允許第三方驗屋，但請記得，樣品屋是以現況（as-is）出售的。驗屋發現的任何問題，我們沒有義務修正，除非是涉及結構性保固的範疇。」
這段話拆開來看，有這幾個重點：
- 可以驗屋：買方可以請自己的第三方驗屋師（Home Inspector）來檢查。
- 不一定會修：驗屋發現的問題，建商沒有義務處理，只有涉及結構性保固（Structural Warranty）的部分例外，每家建商在驗屋後願意負責修繕的項目也不一樣。
- 先簽約再驗屋：建商把樣品屋當成中古屋（Resale Home）來賣，流程是先簽約，再驗屋。
- 不能反悔：驗屋期間發現問題也不能取消合約，訂金（Earnest Money）拿不回來。
這跟一般中古屋差很多，在亞利桑那買中古屋，就算賣方加簽現況交屋附約，買方在驗屋期內仍然可以取消合約、拿回訂金，賣方只是不必修（來源：亞利桑那房地產協會 As-Is 附約）。向建商買樣品屋，通常就少了這一層保障。
曉青姐的建議：雖然驗屋是由買方自行決定要不要做的，但是曉青姐還是建議要做，目的是讓你清楚知道自己買的房子有什麼問題。如果驗出結構性問題，還是可以要求建商處理！
第3件事：屋主轉售樣品屋，驗屋報告是跟賣方談價格的籌碼
樣品屋是為了展示而蓋的，施工重點放在視覺效果，有些細節看起來漂亮，卻不一定做得紮實，這在驗屋報告上最看得出來。
曉青姐曾經幫客人買過一間樣品屋轉售的房子，這次是向私人屋主購買，不是向建商。驗屋師找到這些問題：
- 外牆：整面灰泥（Stucco）布滿像蜘蛛網一樣的細小裂縫，業界叫做蜘蛛網裂縫（Spider Cracking）。
- 天花板：也有裂縫，接縫膠帶（Tape）開始翹起來脫落。
驗屋師說明，這種裂縫多半跟趕工有關。灰泥底層（Base Coat）還沒完全固化（Cure）就塗上下一層，或是在亞利桑那又熱又乾的天氣裡，表面乾得太快、內部還在收縮，裂縫就這樣長出來了。
曉青姐的觀察：樣品屋通常是社區裡第一間完成的房子，很可能因為趕工，出現像這樣的問題！
蜘蛛網裂縫屬於施工瑕疵，不算結構問題，但放著不管，它會變成水分滲進牆裡的入口。亞利桑那季風季節的大雨，會讓裂縫慢慢擴大，最後造成牆壁內部的水損。
修繕費用差距很大，以下是美國全國的平均行情，實際報價要以鳳凰城的施工廠商為準：
- 一般灰泥修補：多數屋主花 $600 到 $2,657（來源：HomeAdvisor）。
- 大範圍修補：每平方英尺大約 $8 到 $50（來源：This Old House）。
- 水分滲進牆內：金屬網（Metal Lath）生鏽或木料腐爛時，可能要整面牆拆掉重做，費用會再往上加。
本案賣方沒有答應修繕，我們拿著這份驗屋報告談價格，最後談到 10% 的折扣，以現況交屋成交。
曉青姐說真話：驗屋報告是你談判的武器。房子看得到的問題賣方都知道，看不到的問題只有驗屋師找得出來，所以順序一定是先找對驗屋師、做完驗屋，再來談價格，不能顛倒。
買美國樣品屋之前，你應該還想知道的4個問題
1. 美國的樣品屋可以買嗎？跟台灣的樣品屋有什麼不同？
可以買。台灣的樣品屋通常只是展示空間，亞利桑那的樣品屋是建商真正蓋好的房子，社區賣得差不多之後就會釋出，房子已經裝修完成，幾乎可以拎包入住。
2. 樣品屋可以驗屋嗎？
曉青姐詢問過的建商允許買方找第三方驗屋師，但樣品屋以現況出售，驗出來的問題除了涉及結構性保固的部分，建商沒有義務修。
曉青姐建議還是要驗屋，才能知道真正的屋況。如果買的是轉售的樣品屋，驗屋後如果發現問題，也能成為談判的籌碼！
3. 跟建商買樣品屋，驗屋後發現問題可以取消合約嗎？
跟建商購買樣品屋，通常是先簽約再驗屋，驗屋期間不能取消合約，訂金也拿不回來，所以簽約前就要把細節看清楚。
4. 跟建商買樣品屋，家具有包含嗎？
每家建商的做法不同，有的全部附上，有的完全不含，一定要問清楚並寫進合約。
曉青姐說：樣品屋值不值得買？大總結
一句話總結：樣品屋可以買，但請用買中古屋的心態去買。
回頭看這3件事：
- 屋況：樣品屋被使用過好幾年，屋況、設備和位置都要親自檢查。
- 合約：跟建商購買樣品屋，通常是現況交屋（As-Is），也就是先簽約再驗屋，不能反悔，簽約前就要看清楚。
- 價格：如果買的是轉售的樣品屋，驗屋報告是談價格的籌碼。
符合以下3個條件，樣品屋可以是一個不錯的選擇：
✅ 建商願意給合理的折扣，反映這幾年的人為耗損
✅ 驗屋結果顯示屋頂、冷氣、熱水器這些設備狀況還不錯
✅ 房子所在的位置你可以接受
如果只是被升級建材、專業佈置，看似有設計感的裝潢吸引，沒有仔細做功課，你很可能用全新房子的價格，買到一間看起來新、其實已經用了好幾年的房子。
正在考慮購買美國亞利桑那州鳳凰城的樣品屋，或想多了解新成屋的細節嗎？
歡迎私訊曉青姐，讓專業的房地產經紀人來幫你！
曉青姐，說真話的鳳凰城房產經紀人
Charlotte Chang 張曉青 — The Phoenix Realtor Who Tells You the Truth
LINE: @charlotte_chang
WeChat: CharlotteChang
Facebook: Charlotte Chang Real Estate
