如果你在美國有一間共管公寓(condo)，未來一兩年想賣掉，決定這筆交易能不能成的不只是買方本人，還有你整個社區！
這篇要講的是賣房之前該先弄清楚哪幾件事，想買美國共管公寓的人也一定要知道！
註：共管公寓的英文是 condo，一整棟樓分成很多戶，住戶各自持有自己那一戶，外牆、電梯、游泳池這些公共部分屬於全體住戶共有，性質接近台灣的公寓大廈。
第一件事 新規則改了什麼
美國兩家最大的房貸機構房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）在 2026 年 3 月 18 日同時發布新規定，8 月 3 日正式上路。
超過 10 戶的社區，只要買方要辦貸款，銀行就得把整個社區的財務和維修狀況查過一遍
10 戶以下的小社區，規則反而放寬，可以申請免查。
社區這一關過不了，你的貸款就會被拒絕，而且你的信用再好也救不回來。下面這七份文件，銀行遲早都會調，你比銀行早一步看到，才有時間決定要不要繼續買。
以前有一條捷徑叫簡化審核（Limited Review），買方只要頭期款付得夠多、又是自己要住的，銀行填一張基本問卷就能過，完全不必翻社區的帳本。這條路 8 月 3 日新規定發布之後就不能用了。
註：房利美和房地美是美國政府支持的兩家房貸機構。它們不直接借錢給買房子的人，而是向銀行收購房貸，全美國將近一半的房貸最後都賣給這兩家，所以它們訂的條件等於是全國銀行共同的標準。
第二件事 買方跟社區都要一起評估
以前買方的條件過關，這筆交易大致就沒問題了，現在買方過關還不夠，整個社區也要一起過關，兩邊都過銀行才會放款。
社區的帳目跟你這一間房子好不好完全沒有關係。銀行查下來，最容易讓一個社區被判定不合格的是這幾項：
每年編進修繕基金的錢不夠 銀行看的是社區每年的預算表上編了多少錢進修繕基金，基金戶頭裡現在存了多少錢反而不是重點，戶頭躺著一大筆但是預算沒編，這個社區照樣過不了
欠管理費的住戶太多 欠費超過 60 天的住戶如果佔全社區戶數的 15% 以上，整個社區就可能被判定不能貸款
有還沒打完的重大官司 特別是跟建築結構、施工瑕疵有關的官司
該修的東西一直拖著沒修 社區明明知道有問題，卻遲遲不動工的項目
管理公司交不出帳 預算表、財務報表、修繕基金評估報告少了任何一份，銀行的審核就會卡在那裡
註：修繕基金的英文是 reserve fund，是社區為了將來換屋頂、重鋪路面、換電梯這類大工程預先存的錢，性質類似台灣公寓大廈的公共基金。管理公司做的那份估算報告叫 reserve study，會列出未來幾年要換哪些東西、大概要花多少。
網路上很多文章到現在還在寫，出租戶超過一半的社區會被拒貸，這條限制其實在 2026 年 3 月 18 日就取消了。
現在還在的規定是：新建案至少要有一半賣給自住或度假使用的買方，以及 21 戶以上的社區，同一個人或同一家公司不能持有超過兩成。
各家銀行可以在這些規定之上用更嚴格的方式審核，所以買方找哪一家銀行辦貸款，審核結果也可能不一樣。
第三件事 儲備金要求大幅提高
社區每年要編進修繕基金的錢，比例會從管理費收入的 10% 提高到 15%。
這個新比例從 2027 年 1 月 4 日開始適用，判斷一筆貸款要用新標準還是舊標準，看的是買方向銀行送出貸款申請的日期，跟哪一天過戶沒有關係。
假設買方如果在 2027 年 1 月 3 日送出申請，就算拖到三月才過戶，銀行還是用舊的 10% 標準審核。買方如果在 1 月 4 日當天或之後才送件，銀行就必須改用 15% 的新標準。
如果一個社區一年收 100 萬元的管理費，以前只要編 10 萬元進修繕基金就過得了關，2027 年 1 月 4 日以後要編到 15 萬元。多出來的那 5 萬元，最後還是要從住戶的口袋裡出。
2026 年 8 月 3 日起還有另一條規定。社區如果想拿修繕基金評估報告來證明自己存夠了錢，預算就必須照那份報告建議的最高金額去編，以前那種抓一個基本數字交差的做法，銀行不再接受。
對想賣公寓的人來說就是，社區今年底過得了評估，明年一月不一定過得了，管委會為了補這個洞多半會調漲月費，或是直接跟住戶收一筆臨時追加的費用，這兩件事又會回頭壓低你賣房子的開價。
想賣公寓的話要提前行動囉！
這些文件你一定要先看過
曉青姐建議你，不要等買方的貸款人員來要，自己先將以下文件拿到手，才能爭取更多的時間處理問題。
三年內的修繕基金評估報告 報告做好超過三年就算失效，社區會被銀行打回最嚴格的那套標準重新審
今年和明年的年度預算表 你自己算一次，看社區編進修繕基金的錢佔管理費收入的百分之幾，離 15% 還差多遠
欠費住戶的比例 問管理公司，欠費超過 60 天的有幾戶、佔全社區幾成，接近 15% 就要提早跟管委會反映
官司和待修清單 問清楚社區有沒有還在打的官司，有沒有明明知道有問題卻還沒修的項目
社區在不在房利美的核可名單上 社區只要上了這份名單，後面接手的銀行就不必再查一次，你的買方可以少等好幾個星期
註：這份名單的正式名稱是 Condominium Project Manager，簡稱 CPM，由房利美自己維護。
只要有一家銀行送件審過，其他銀行查到就能直接採用，不必重跑一次流程。
等待現金買房的買家不行嗎？
我知道會有屋主想：那就等買方用全現金買房不就好了？這樣就可以繞過貸款那關啦！
可是願意掏現金買共管公寓的人，通常最清楚現在這個局面代表什麼，很可能藉這個機會殺價！
等到對方開始殺價才來煩惱該怎麼辦，就來不及啦！
想賣公寓該怎麼辦
對自住買家來說，新規是一個值得感謝的保護機制，它讓你在買進之前，就知道這棟大樓的真實財務狀況。
對賣方就是另一回事，影響交易的不是你的房子，是整個社區的財務狀況。
趁現在把管委會的帳要出來看一遍，別等要賣房了才發現自己的社區有什麼問題！特別是投資人更應該注意這點，買賣公寓時更應該想清楚，才能做對的決定。
說了這麼多，如果還是不知道怎麼看CMP文件的話，來找曉青姐吧！
曉青姐，說真話的鳳凰城房產經紀人
Charlotte Chang — The Phoenix Realtor Who Tells You the Truth
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Charlotte Chang, Arizona Licensed Broker (BR698065000). On August 3, 2026, Fannie Mae and Freddie Mac eliminated the streamlined condo review process that previously allowed roughly 60% of condo loans to get approved with minimal paperwork. Here's what changed, why it matters, and what every condo buyer needs to ask before making an offer.
