Charlotte Chang, Arizona Licensed Broker (BR698065000), has worked with Taiwanese buyers at every stage — from cash purchases to first-time US mortgage applications. Here's her honest take on the difference between bank loan officers and mortgage brokers, and who to choose based on your situation.
Charlotte Chang on choosing between a bank loan officer and a mortgage broker.
房貸到底該找銀行還是找房貸經紀人？
我看過不少台積電家庭，房貸走建商指定的貸款機構，一份文件補完又要下一份，有的還被要求把台灣的資料拿去做第三方翻譯，在旁邊看著都替他們累！
條件明明好得很，但是申請貸款的過程卻讓人心累，為什麼會這樣呢？其實是有原因的！
很多承辦人沒看過台積電的薪資單
卡住的原因通常不在你身上，台積電家庭的收入結構跟一般美國上班族不一樣，可能牽涉到海外資產、外幣收入，還有非美國格式的稅表。
承辦人如果沒處理過這類案子，他不會知道哪些文件可以採計、哪些需要另外補證明，最保險的做法就是要你全部都交一遍，時間就這樣一個禮拜一個禮拜過去，等你發現進度不對，離結案日已經很近了。
你不是只能用建商指定的那一家
新成屋的建商多半會推自己的首選貸款機構（preferred lender），這條路不是不能走，只是很多人以為簽了建商的合約就只能用他們指定的機構，其實不用！
銀行專員跟房貸經紀人差在哪
先把名詞講清楚，這裡說的房貸經紀人是 mortgage broker，專門幫你辦貸款的！
銀行貸款專員（loan officer）是銀行的員工，上班時間跟銀行一樣，你晚上想到問題想找人問，常常是找不到人的，也不會知道其他銀行是否有更適合你的方案。
房貸經紀人不屬於任何一家銀行，同時接得到很多家銀行跟貸款機構，傳統銀行、私人貸款機構、各種特殊方案都在裡面。VA 貸款、信用條件不理想的方案、資產型貸款、外國國籍貸款，每個人各有自己擅長的區塊，條件特殊的案子多半是在這裡才找到願意收件的機構。
他們的收入來自案子成交後的佣金，有時候貸方付，有時候借款人自己付，服務時間也不是按照銀行上班時間，所以你晚上或者週末傳訊息，通常都有人回。
那銀行是不是就沒有優勢了？有一種情況它反而划算，就是你本來就跟這家銀行往來很久，有些銀行會給老客戶稍微好一點的利率或條件！通常這需要自己主動詢問，有問有機會！
至於佣金會不會影響經紀人推薦什麼給你，這件事聯邦法規 2011 年就管起來了，他們的報酬不能隨著利率或其他貸款條件變動，也不能因為哪個方案自己賺得多，就把你往那邊推。
要留意的是有些人偏好接大額或者快速結案的案子，而且提供給你的數字還是要自己看過。
如果你的收入牽涉到海外資產、外幣、或者非美國格式的稅表，找經紀人之前先問一句，他有沒有處理過這種文件？這一題問下去，對方有沒有經驗馬上就聽得出來。
剛到美國的話先看自己貸不貸得到
剛到美國的台灣家庭，第一間房子通常是現金買的。通常要住滿一年以上、報過美國所得稅、信用記錄也開始累積之後，銀行才會把你當成一般申請人。
在那之前也不是完全沒辦法，市場上有專門給外國國籍的貸款方案，不看美國信用記錄，只是頭期款要準備得多很多，但是利率也比較高喔！
曉青姐會建議你這樣比
先問你往來很久的那家銀行能給什麼條件，這一步幾乎不花力氣，先讓自己心裡有個底。
同時找一到兩位房貸經紀人，把收入狀況跟時間壓力一次講清楚，讓他們各自去找方案，建商指定的那一家也可以一起放進來比，多拿一份報價不吃虧！
三份都拿到手，再一起攤開來比對。
這裡要比的東西叫 Loan Estimate，是全美統一格式的貸款估算書，正式申請後三個工作天內就會給你，格式一樣才有辦法一欄一欄對照，利率、每個月要繳多少、各項費用全都寫在上面。
曉青姐還要提醒你，除了誰的利率比較划算之外，審核跑多快？文件要求多不多？真的出狀況找不找得到人？這些在你趕著結案的那幾個禮拜，比零點幾個百分點重要太多了！
別等到合約都簽了才開始問
如果你已經在看房，現在就可以先去問往來銀行的條件，再找一位房貸經紀人拿一份 Loan Estimate 放著。
如果你等到合約簽下去才開始找，你能選的常常只剩建商推給你的那一家了。
我自己不做貸款，可是這幾年合作下來，我有自己的推薦口袋名單，如果有興趣可以找曉青姐詢問！
但是我要先說清楚，這個法律有規定不允許房屋仲介收介紹費，所以我當然也一毛都不會收！
至於曉青姐為什麼要這麼好心幫忙？
當然是因為希望我的客人都能順利買房，開心成家囉！
曉青姐，說真話的鳳凰城房產經紀人
Charlotte Chang — The Phoenix Realtor Who Tells You the Truth
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