想在亞利桑那鳳凰城購買房地產，當包租公、包租婆嗎？ 應該請誰幫忙出租、找房客，保險又該怎麼選？
房子租給別人住之前，先搞懂房東出租保險跟屋主保險差在哪，還有哪些情況保險不賠！
很多屋主覺得，房子本來就有屋主保險，租出去也一樣有保障。
在亞利桑那州鳳凰城，房子租給別人住之後，保險公司可能限制理賠，甚至直接拒賠，因為有租客住的房子風險不一樣。會這樣想其實不意外，畢竟屋主保險本來就是給自己住的房子保的。
曉青姐先給結論：房子要出租，保險一定要先換，出租前要先做好3個保險功課。
先搞懂：屋主保險和房東出租保險差在哪
房子租給別人住之後，要用的保險跟自己住的時候不一樣，差別看這張表就清楚：
比較項目 | 屋主保險 | 房東出租保險 |
|---|---|---|
房屋用途 | 自己住的房子 | 租給別人住的房子 |
房子出租之後 | 保險公司可能限制理賠，甚至拒賠 | 針對有租客住的房子投保 |
保單的叫法 | 屋主保險（Homeowners Insurance） | 房東出租保險（Landlord Policy），有時也叫 Dwelling Policy 或 DP-3（註1） |
房東出租保險通常會保下面這4項，保單內容各家不同：
- 房屋本體：房子因為火災、強風、冰雹等承保事故造成的損壞，圍牆、磚牆、獨立車庫或儲藏室也包含在內。亞利桑那夏天的季風（Monsoon）暴雨，真的會把屋頂和圍牆弄壞。
- 租金損失：因為承保事故（例如火災）房子不能住，修繕期間損失的房租，可以由保險補償。很多屋主等到真的需要時，才知道這項有多重要。
- 責任保障：租客或訪客因為房子本身的問題受傷，例如樓梯扶手壞掉、游泳池圍欄沒固定好，對方告房東時，保險會負擔律師費和賠償。
- 房東財產：房東留給租客用的東西，例如冰箱、洗衣機、烘衣機或院子的工具。
曉青姐的建議：投保時可以多問這3個附加項目。
- 管線回堵：很多標準保單不包括下水道或排水管回堵造成的損壞，這個附加項目通常不貴。
- 額外責任：在房東保險之外，再多加一層責任保障，叫做傘式責任險（Umbrella Policy）（註2），有好幾間出租房，或房子有游泳池的屋主，常常會加保。
- 設備故障：有些保險公司提供地下管線，以及冷氣等設備機械故障的保障。
註1：Dwelling Policy 和 DP-3 是保險公司對房東出租保險的不同叫法，買的時候不用被名稱搞混。
註2：傘式責任險是在房東責任險之外多買的一層責任保障。當房東責任險的賠償上限不夠用時，傘式責任險會再接著賠超出的部分，像一把傘撐在原本的保單上面。
第1件事：房子改成出租，要先通知保險經紀人換成房東出租保險
表格裡的差別，會直接影響房子出租後的理賠，因為有租客住的房子風險不一樣。換保險之前，先確認這3件事：
- 主動通知：房子改成出租，一定要通知你的保險經紀人，換成房東出租保險。
- 社區保單：連棟屋（Townhome）或公寓（Condo），社區管理委員會（HOA）的總保單可能保了部分建築，要弄清楚 HOA 保到哪裡、自己要保哪裡。
- 保額檢查：每年檢查一次保單，重建費用一直在漲，保額也要跟著調整。
曉青姐的觀察：依曉青姐的經驗，房子有貸款的時候，銀行也會要求屋主保對的保險。
曉青姐的建議：有些保險公司對住在海外的屋主比較謹慎，建議找有幫外國屋主保過的當地保險經紀人。保單、經紀人的聯絡方式和理賠電話，也要放在處理房子的人找得到的地方。
保險不是曉青姐的專業，曉青姐不代為投保。房子改成出租時，請自己聯絡保險公司或保險經紀人，確認保單已經更新。
第2件事：慢性漏水、老舊耗損、空屋太久，房東保險通常不賠
房東出租保險不是什麼都賠，下面這4種情況通常不保，出租前要先知道：
- 租客物品：發生火災時，房東的保險修的是房子，不會賠租客的家具、衣服或筆電。
- 老舊耗損：用了18年的冷氣壞掉，屬於保養問題，不是保險理賠，要靠房屋保固（Home Warranty）或維修預備金。
- 慢性漏水：大部分保單只保「突然、意外」的漏水，例如水管爆掉。如果是水槽下面滴了好幾個月沒人回報，通常會被拒賠。
- 空屋太久：很多保單規定房子空置超過一段時間，保障就會受限。
曉青姐說真話：慢性漏水通常不賠，這也是為什麼定期巡房很重要。
空屋的天數限制，常見是30天或60天，實際依保險公司而定。換租客中間如果會空很久，要先通知保險公司。
房子租出去之後，漏水、修繕這類事情都要有人處理，出租前先想好會輕鬆很多。已經跟曉青姐買房的客人，如果想了解招租服務（Rental Listing Service）或房產管家服務（Property Management Services），歡迎私訊曉青姐討論細節，服務內容依房子位置和個別情況而定。
第3件事：租約裡要求租客保租屋險，房東出事時比較不會被夾在中間
租屋險（Renters Insurance）是保障租客的，對房東也有幫助。在亞利桑那，房東可以在租約裡要求租客保租屋險（註3）。
- 租客財產：發生火災、竊盜或漏水時，租客的家具、電器、衣服可以獲得理賠。沒有保的話，租客常常會希望房東賠，容易起爭執。
- 租客責任：租客忘了關爐火造成火災，或是他的朋友在房子裡受傷，可以先由租客自己的責任險處理，比較不會都算到房東的保單上。
- 暫住費用：發生承保事故、房子暫時不能住時，保險可以幫租客負擔修繕期間的旅館費用，租客有地方住，房東也不會被夾在中間。
曉青姐的建議：租約裡寫明租客要保租屋險，並請租客把房東（或代為處理的人）列為保單上的利害關係人（Interested Party），這樣租客取消保險時，房東會收到通知。
註3：亞利桑那沒有法律強制租客一定要保租屋險，但房東可以把它寫進租約當成條件（來源：DoorLoop）。
房子要出租之前，你可能還想知道的4個問題
1. 房子要出租，原本的屋主保險還能用嗎？
屋主保險是給自己住的房子保的，房子租給別人住之後，很多保險公司會限制理賠，甚至拒賠，要通知保險經紀人換成房東出租保險。
2. 房東出租保險通常保什麼？
通常保房屋本體、租金損失、責任保障，還有房東留給租客用的財產。
3. 房東出租保險通常不保什麼？
租客的東西、老舊耗損、慢性漏水，還有空屋太久的情況，通常都不保。
4. 房東可以要求租客保租屋險嗎？
可以，在亞利桑那，房東能把這個條件寫進租約，也建議請租客把房東列為利害關係人。
曉青姐說：房子要出租，保險要怎麼保？懶人包
一句話總結：房子出租前先把屋主保險換成房東出租保險，再看清楚哪些情況不賠，最後把租客保租屋險寫進租約。
回頭看這3個重點：
- 換保險：房子改成出租，要通知保險經紀人換成房東出租保險，保額也要每年檢查。
- 不包含：租客的東西、老舊耗損、慢性漏水、空屋太久，房東保險通常不賠。
- 租客險：租約裡要求租客保租屋險，並列房東為利害關係人。(不強制)
符合以下3個條件，出租前的保險功課就做得差不多了：
✅ 已經通知保險經紀人，把屋主保險換成房東出租保險
✅ 清楚知道哪些情況不賠，也準備好房屋保固或維修預備金
✅ 租約寫明租客要保租屋險
正在考慮在亞利桑那州鳳凰城買房出租，想先把出租要注意的事搞清楚嗎？
歡迎私訊曉青姐，讓專業的房地產經紀人來幫你！
曉青姐，說真話的鳳凰城房產經紀人
Charlotte Chang 張曉青 — The Phoenix Realtor Who Tells You the Truth
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